Использование арендуемого участка по целевому назначению
1. Использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2022 по делу № А40-334514/2019 (ссылка)
Департамент предоставил Обществу в аренду земельный участок для размещения производственных зданий.
Уполномоченный орган в ходе проверки выявил использование одного из зданий на арендованном земельном участке под размещение автосервиса и автомойку.
В связи с нецелевым использованием земельного участка Департамент осуществил перерасчет арендной платы, исходя из фактического вида использования – размещение помещений бытового назначения – и обратился в суд с требованием о взыскании с Общества неосновательного обогащения.
Суды трёх инстанций поддержали позицию Департамента, однако ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее.
Судьи ВС РФ указали, что использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению.
Несмотря на то, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они возводятся, уполномоченное лицо не может быть ограничено в выборе как основного, так и вспомогательного ВРИ в рамках видов, утвержденных градостроительным регламентом. При этом отражение вспомогательных ВРИ в ЕГРН законодательством не предусмотрено.
Так, ВС РФ снова ориентирует нижестоящие суды использовать количественный критерий при определении допустимой площади объектов, используемых для вспомогательной деятельности: не более 25% от площади всех капитальных объектов, расположенных на земельном участке.
Решение ВС РФ продолжает серию аналогичных судебных актов, вынесенных ранее. Например, судебный акт с аналогичной и справедливой, по нашему мнению, позицией был вынесен 03.02.2022 (наш подробный комментарий в обзоре №1).
ПОЗИЦИИ СУДОВ КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
Аренда и COVID – 19
2. Уменьшение арендной платы по причине коронавирусных ограничений не зависит от осуществления арендатором деятельности в наиболее пострадавших отраслях экономики
Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2022 по делу № А33-22547/2020 (ссылка)
Арендодатель обратился к Арендатору с требованием о взыскании арендной платы по договору.
Арендатор полагал, что в связи с ухудшением эпидемиологической обстановки, вызванной распространением COVID – 19 и введением ограничительных мер, арендная плата подлежит снижению, в связи с чем не может быть взыскана в полном объеме.
Суды первой и апелляционной инстанции поддержали позицию Арендодателя, отказав в снижении арендной платы по формальному основанию: осуществляемая Арендатором деятельность не была включена в перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения COVID – 19.
Однако суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее.
Суд посчитал, что при разрешении вопроса об уменьшении арендной платы в период действия коронавирусных ограничений, судам в первую очередь необходимо исследовать вопрос о том, привело ли введение «специального» режима к невозможности использовать арендуемое помещение в соответствии с целями и условиями, определенными в договоре.
Если такая причинная связь будет установлена, арендная плата подлежит уменьшению независимо от отнесения деятельности, осуществляемой арендатором, к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
В настоящем деле спорные помещения использовались Арендатором с целью последующей сдачи в субаренду. Суд посчитал, что массовый выход субарендаторов из договорных отношений с Арендатором, послуживший причиной снижения его доходов, может являться достаточной причиной, указывающей на невозможность в дальнейшем использовать помещения по целевому назначению.
При этом суд также указал, что при определении размера уменьшения арендной платы, недопустимо возлагать финансовые потери только на одну из сторон договора.
Позиция суда представляется правомерной и находящейся в русле разъяснений ВС РФ, который также неоднократно ориентировал суды на внимательное исследование всех обстоятельств, связанных с действием вводимых государственными органами «коронавирусных» ограничений.
Арендная плата за публичные объекты
3. При возникновении множественности лиц на стороне собственников, пользующихся публичным земельным участком, должен изменяться и порядок платы за аренду: она должна уплачиваться собственниками пропорционально их долям в недвижимости, расположенной на публичной земле
Постановление АС Уральского округа от 06.04.2022 по делу № А76-50339/2020 (ссылка)
Комитет предоставил Обществу в аренду земельный участок для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Поскольку ставка арендной платы была изменена, Комитет обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по договору.
В свою очередь, Общество указывало на необходимость пересчета арендной платы, в связи с приобретением Третьим лицом машиноместа в здании, возведенном на арендуемом земельном участке.
Суды нижестоящих инстанций удовлетворили требование Комитета, однако суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении искового заявления в связи со следующим.
С момента регистрации перехода права покупателю недвижимости вместе с имуществом также переходит право на земельный участок, на том же основании, на котором земельный участок принадлежал продавцу.
Таким образом, отчуждение одного/нескольких объектов недвижимости из множества объектов, принадлежащих продавцу, означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
Следовательно, в настоящем деле арендная плата подлежала распределению между Обществом и Третьим лицом пропорционально доле в праве собственности на недвижимое имущество, размещенное на арендуемом земельном участке.
По нашему мнению, подход суда является правомерным и строго следующим логике ГК РФ и ЗК РФ. Новые собственники объектов недвижимости замещают прежнего собственника в отношениях по землепользованию, в связи с чем взыскание полной арендной платы с лица, который продал часть своей недвижимости, является неправомерным.
Скачать обзор >>