Позиции Верховного Суда Российской Федерации
Использование арендуемого участка по целевому назначению
1. Использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 по делу № А40-285960/2019
Департамент предоставил Обществу в аренду земельный участок для размещения производственных и административных зданий.
Уполномоченный орган в ходе проверки выявил использование одного из зданий на арендованном земельном участке под размещение офиса банка.
В связи с нецелевым использованием земельного участка Департамент осуществил перерасчет арендной платы, исходя из фактического вида использования – размещение офисных зданий делового и коммерческого назначения – и обратился в суд с требованием о взыскании с Общества неосновательного обогащения.
Суды трёх инстанций поддержали позицию Департамента, однако ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее.
Судьи ВС РФ указали, что системное единство принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также деление земель по целевому назначению означает, что при эксплуатации объектов недвижимости должны соблюдаться требования целевого назначения земельного участка.
Вместе с тем, лицо не может быть ограничено в выборе как основного, так и вспомогательного ВРИ в рамках видов, утвержденных градостроительным регламентом.
Допустимая площадь объектов, используемых для вспомогательной деятельности, не должна составлять более 25% площади всех капитальных объектов, расположенных на земельном участке.
При этом законодательство не требует внесения вспомогательных ВРИ в ЕГРН.
Таким образом, использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению.
ВС РФ указал, что в настоящем деле судами нижестоящих инстанций не была дана надлежащая оценка доводам Общества о том, что применительно к арендуемому земельному участку в качестве вспомогательного ВРИ градостроительным регламентом было предусмотрено использование недвижимости под размещение офисных зданий – офис банка.
Такое использование составляло не более 0,79% от всего земельного участка и было преимущественно предназначено для обслуживания сотрудников предприятия в целях сохранения ведения производственной деятельности арендатором.
Решение ВС РФ продолжает серию аналогичных судебных актов, вынесенных ранее и в очередной раз подтверждает справедливый, по нашему мнению, подход, следующий из текста ЗК РФ и ГрК РФ.
Заключение договора аренды
2. Действующее законодательство не обязывает собственника земельного участка заключить договор аренды по требованию сетевой компании
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2022 по делу № А40-168077/2020
Электросетевая компания («ЭК») разместила на земельном участке Общества трансформаторную подстанцию для снабжения производственных объектов Общества электроэнергией.
В связи с тем, что Общество отказалось от добровольного заключения договора аренды земельного участка под обслуживание подстанции, ЭК обратилась в суд с требованием о понуждении к заключению соответствующего договора.
Суды трёх инстанций удовлетворили требование ЭК, однако ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении искового заявления в связи со следующим.
ВС РФ отметил, что указание нижестоящих судов на применение к настоящим отношениям статьи 39.20 ЗК РФ является неправомерным, поскольку ее положения регулируют вопросы предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены объекты недвижимости.
В рассматриваемом деле спорный земельный участок находился в частной собственности, при этом, трансформаторная подстанция, по мнению ВС РФ, не являлась самостоятельным объектом недвижимости.
Судьи ВС РФ указали, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.
Ни земельное, ни энергоресурсное законодательство не содержит императивных норм, обязывающих частного собственника земельного участка заключить договор аренды такого участка по требованию собственника электросетевого оборудования.
Таким образом, стороны имели возможность заключить договор аренды только при наличии взаимного согласия.
При этом ВС РФ также указал, что ЭК не лишена права обратиться в суд с требованием об установлении сервитута в целях эксплуатации и ремонта объекта электросетевого хозяйства.
Подход ВС РФ, как представляется, является корректным как с теоретической точки зрения, так и с практической.
ВС РФ исходит из того, что договор аренды не является надлежащей правовой формой для вмешательства «публичной» электросетевой компании в отношения частного собственника земельного участка. Мы полагаем обоснованным вывод ВС РФ о том, что конструкция сервитута в надлежащей степени гарантирует позицию ЭК и позволяет ей в должной мере исполнять свои обязанности по обслуживанию используемого собственником оборудования.
3. Законодательство о банкротстве не содержит специальных норм, определяющих порядок использования арендованного имущества после прекращения производства по делу о банкротстве Арендодателя
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2022 № А33-22597/2020
Конкурсного управляющий Арендодателя и Арендатор заключили договор аренды электросетевого комплекса, принадлежащего Арендодателю на праве хозяйственного ведения.
После прекращения производства по делу о банкротстве Арендодателя, стороны, с согласия собственника имущества, заключили договор аренды на новый срок.
Росреестр отказал в государственной регистрации договора со ссылкой на прекращение обязательств по ранее заключённому договору, а также на то, что заключение договора на новый срок невозможно без соблюдения процедуры, установленной антимонопольным законодательством.
Арендатор обжаловал отказ Росреестра в суд и проиграл в трех инстанциях, однако ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим.
ВС РФ отметил, что по общему правилу использование арендатором имущества после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя означает, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом ВС РФ отметил, что на правовую квалификацию отношений сторон договора аренды не влияет не влияет прекращение процедуры банкротства в отношении Арендодателя, которое имело место в рассматриваемом деле, поскольку законодательство о банкротстве не содержит специальных норм, определяющих порядок использования арендованного имущества после прекращения производства по делу о банкротстве.
В свою очередь, антимонопольное законодательство также допускает заключение на новый срок договоров аренды имущества, находящегося в государственной/муниципальной собственности, без проведения торгов с добросовестными арендаторами, заключившими договоры аренды на законных основаниях, в том числе без проведения торгов.
Поскольку указанные правовые позиции не были учтены нижестоящими судами, ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение.
Позиция ВС РФ представляется логичной и последовательной. В рассматриваемом деле Росреестр занял формальную позицию: регистрационный орган приостанавливал регистрационные действия и, в результате, отказал в регистрации договора аренды, не дав надлежащей правовой оценки: (1) факту прекращения производства по делу о банкротстве Арендодателю; (2) доводам сторон договора аренды о том, что их действия соответствуют антимонопольному законодательству.
Вполне возможно, что подобный акт ВС РФ сориентирует регистрационные органы на более внимательную и последовательную проверку документов в рамках обязательной экспертизы документов, поданных на регистрацию в Росреестр.
Скачать обзор >>