Скачать обзор в PDF >>
ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Договор аренды земельного участка в целях его комплексного освоения и COVID-19
1. Для целей продления в соответствии с коронавирусным законодательством договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земельных участков, необходимо исходить из даты заключения договора аренды земельного участка, который был разделен
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2022 № 306-ЭС22-3436 по делу № А55-28817/2020 (ссылка)
Между Фондом и Министерством в 2015 году был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. В 2020 году Фонд в соответствии с условиями договора произвел раздел земельного участка, в результате которого было образовано двадцать два новых земельных участка, в отношении которых с Министерством также были заключены договоры аренды.
В соответствии с коронавирусным законодательством[1] Фонд обратился к Министерству с требованием продлить срок действия договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков на три года. Уклонение Министерства от заключения дополнительного соглашения послужило основанием для обращения в суд.
Суды нижестоящих инстанций пришли к выводу об отсутствии у Министерства обязанности по заключению такого соглашения в связи с тем, что договоры аренды были заключены после введения в субъекте коронавирусных ограничений, а значит к спорным отношениям не подлежало применению коронавирусное законодательство[2]. Однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, в связи со следующим.
Так, ВС РФ указал, что прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором[3].
Осуществленный в настоящем деле раздел земельного участка и образование новых участков с последующим заключением договоров аренды было осуществлено во исполнение мероприятий по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства.
Таким образом, договоры аренды (2015 и 2020 гг.) следует считать взаимосвязанными, следовательно, для целей продления в соответствии с коронавирусным законодательством договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земельных участков, необходимо исходить из даты заключения договора аренды земельного участка, который был разделен, т.е. 2015 года.
Также ВС РФ обратил внимание, что, если ответчиками по спору являются государственные органы, осуществляющие полномочия публичного собственника, то на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить надлежащего ответчика по спору, в частности установить кому и в силу какого нормативного акта публичный собственник передал полномочия по распоряжению земельными участками; вынести данный вопрос на обсуждение сторон. если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.
Порядок возмещения реставрационных расходов, понесенных по охранно-арендному договору
2. В случае досрочного расторжения охранно-арендного договора реставрационные расходы, понесенные арендатором, составляют неосновательное обогащение арендодателя
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2022 № 305-ЭС22-7353 по делу № А40-94683/2020 (ссылка)
Между Управлением и Компанией был заключен охранно-арендный договор на пользование зданием – памятником истории и культуры. Компания обязалась выполнить за свой счет ремонтно-реставрационные работы, направленные на сохранение и восстановление исторического облика здания. Понесенные расходы подлежали зачету в счет будущих арендных платежей по договору. Взятые на себя обязательства надлежащим образом были исполнены Компанией, что впоследствии также позволило перейти на льготную арендную ставку.
В связи с тем, что Правительственной комиссией было принято решение об изъятии имущества из федеральной собственности, Управление обратилось в суд о досрочном расторжении договора аренды.
В свою очередь, Компания заявила встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне Управления в связи с тем, что денежные средства, затраченные на реставрацию здания не были зачтены в счет арендной платы, либо выплачены в натуре.
Суды нижестоящих инстанций требование о расторжении договора аренды удовлетворили, но в удовлетворении встречных требований Компании отказали, указав, что заявленная сумма не является неосновательным обогащением арендодателя, а относится к расходам, которые Компания была обязана нести по договору. Однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, в связи со следующим.
ВС РФ указал, что по смыслу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ конституционно-правовой защите подлежит не только право собственности, но и иные имущественные права (в т.ч. право аренды) в виде возмещения арендатору убытков, в том числе при досрочном расторжении договора аренда на основании ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора.
В рассматриваемом деле при досрочном расторжении договора аренды Компания, добросовестно вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ, утратила возможность компенсировать понесенные затраты в установленном законом порядке, т.е. путем уменьшения размера арендной платы. В этой связи на стороне Управление возникло неосновательное обогащение в размере невозмещенной суммы затрат на сохранение и восстановление здания – объекта культурного наследия.
Преимущественное право арендатора по договору аренды государственного и муниципального имущества
3. Отказ арендодателя от продления договора аренды со ссылкой на основания, не предусмотренные статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, не имеет правового значения
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2022 № 305-ЭС22-10237 по делу № А40-40060/2021 (ссылка)
Между Департаментом и Международной организацией был заключен договор аренды помещений. Позже Международной организацией было принято решение об реорганизации путем выделения Региональной организации, в том числе с передачей прав и обязанностей по указанному договору аренды. Соответствующее дополнительное соглашение также было заключено с Департаментом.
Региональная организация обратилась к Департаменту с заявлением о продлении договора на новый срок, однако Департамент от продления отказался, указав, что последним заблаговременно было направлено уведомление в адрес Международной организации о прекращении договора по истечении срока его действия.
Ссылаясь на незаконность уведомления, Региональная организация обратилась в арбитражный суд с иском.
Нижестоящие суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что Департамент отказался от договора аренды надлежащим образом. Однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, указав следующее.
Во-первых, направление уведомления в адрес Международной организации нельзя признать надлежащим, поскольку указанный субъект ранее выбыл из спорных правоотношений и более не является стороной договора аренды.
Во-вторых, отказ Департамента от договора аренды совершен без учета преимущественного права Региональной организации на заключение договора на новый срок, предусмотренного законодательством о защите конкуренции[4].
В этой связи ВС РФ также указал, что законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.
Так, законодательство о защите конкуренции устанавливает, что договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, может быть заключен с арендатором на новый срок без проведения конкурса, аукциона.
В случае наличия у арендодателя обязанности заключить договор аренды на новый срок при наличии определенных условий (например, отсутствия задолженности по внесению арендной платы), отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, не имеет правового значения.
Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий.
[1] Законы № 166-ФЗ, № 98-ФЗ.
[2] Части 6 - 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.
[3] Пункт 8 статьи 46.4 ГрК РФ. Ранее аналогичная позиция была также высказана ВС РФ в определении от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737.
[4] Статья 17.1 Закона о защите конкуренции.