«У меня вообще стойкое ощущение, что у наших депутатов слишком много свободного времени и слишком мало понимания того, как работает рынок коммерческой недвижимости, — размышляет Виталий Можаровский, Alumni Partners. — Очевидно, что всё это регулирование носит экстраординарный и "одноразовый" характер — оно адресовано для урегулирования чьей-то частной проблемы и по форме носит ярко выраженный политический окрас. Надо понимать, что спецификой договоров аренды с привязкой арендной платы к обороту арендатора обычно является установление минимального порога арендной платы: то есть Х% от оборота арендатора, но не менее Y рублей в месяц (год, квартал). Другими словами, если торговая точка закрыта (не работает), это не должно значить, что арендная плата за такой период обнуляется. Вовсе нет: по нормальному контракту она должна платиться по минимальной (но всё же финансово приемлемой для собственника — он же сам её акцептовал) фиксированной ставке. Ну и плюс к этому, видимо, — штрафы за неработающую торговую точку. Так что и без этой инициативы финансовые интересы собственников в принципе должны быть адекватно защищены (если у них нормальные договоры)».
В рассматриваемой ситуации в принципе возможны два подхода, соглашается эксперт с коллегами (которые могут применяться как раздельно, так и совокупно): взимание договорных штрафов за неработающие (закрытые) торговые точки и/ или досрочное расторжение договора аренды. Однако ситуация на рынке слишком неординарная, и спрогнозировать наиболее вероятное поведение собственников сложно: каждый торговый центр сейчас, почти по Толстому, несчастлив по-своему. «С одной стороны, закрытые торговые точки, конечно, создают большие неудобства, - продолжает Виталий Можаровский. - С другой, если очередь из арендаторов аналогичного качества в отношении вакантных площадей не наблюдается, то арендная плата, которую регулярно платит "уходящий" арендатор, - действительно, какой-никакой, но денежный поток, а досрочное расторжение договора аренды - это досрочное прекращение этого потока. Его, конечно, могут частично компенсировать удержание обеспечительного платежа и штрафные неустойки, но арендатору платить неустойки придётся в любом случае - так что, если альтернативные арендаторы в моменте не наблюдаются, то, возможно, смысла спешить с досрочным прекращением аренды может и не быть. По какому пути идти в конкретной ситуации - это по большому счёту вопрос несложной калькуляции и переговоров».
В отношении принудительного взыскания с арендатора в итоге тоже нужно соблюдать разумную меру, констатирует Виталий Можаровский: если требования собственников будут существенно превышать активы "уходящих" арендаторов и их готовность платить, то те могут просто заявить о своём банкротстве - терять им всё равно ведь нечего. И тогда собственники вместо разумной суммы в разумные сроки рискуют получить сущие крохи, спустя несколько лет банкротных процедур и судов: собственник, скорее всего, окажется далеко не единственным и не преимущественным кредитором несостоятельного арендатора.
По материалам CRE >>