Как и в пандемическом 2020-м, ключевое значение для рынков в 2022-м имели не законопроекты, но внешние события, размышляют Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners, и Максим Попов, советник, ALUMNI Partners. Правда, в отличие от пандемии, последствия которой были схожи для всего мира, санкции и контрсанкции, последовавшие после февральских событий, сказались, главным образом, на отечественном рынке недвижимости. Соответственно, если взять две основные составляющие рынка недвижимости – девелопмент (новое строительство), и сделки с существующими объектами, то 2022 год, очевидно, оказался более богат именно на сделки, точнее, на исход из России иностранных инвесторов, считают эксперты. В этом отношении внимание юристов и обладателей коммерческой недвижимости было приковано к многочисленным указам Президента РФ (от 1 марта 2022 г. №81, от 5 марта 2022 г. №95 и др.) и разъяснениям, регулирующим особый порядок совершения сделок с долями участия/ акциями и с недвижимостью с участием иностранцев. В условиях крайней турбулентности достраивались и вводились в эксплуатацию в основном объекты, находившиеся в финальной стадии строительства, напоминают Виталий Можаровский и Максим Попов. Значимые новые проекты в области ритейла, логистики, индустрии гостеприимства, которые были бы запущены в 2022 г., припомнить трудно. В итоге принятый законодателем, Правительством РФ и регионами набор мер по упрощению строительства, аналогичный «антиковидному», и продленный на 2023 г., пока более востребован застройщиками жилой недвижимости – возможность отлучения общественности от обсуждения градостроительной документации, продление срока действия разрешительной документации на строительство, возможность строить один объект капитального строительства на нескольких участках и др. Впрочем, одна из контрсанкционных мер оказалась весьма значимой для всех арендаторов публичных земельных участков – речь идёт о праве на продление срока аренды на 3 года (ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. №58-ФЗ). Следует обратить внимание, что обратиться с соответствующим заявлением к арендодателю нужно не позднее 1 марта 2023 г.; планов на перенос этой даты у властей пока нет. Положительно был воспринят и общий запрет на внеплановые контрольно-надзорные мероприятия, первоначально введенный на 2022 г., а затем продлённый на 2023 г. (постановление Правительства РФ от 29.12.2022 N 2516). В итоге, например, собственники недвижимости в Москве начали получать от Госинспекции по недвижимости «рекомендации по соблюдению обязательных требований» вместо протоколов об административных правонарушениях и предписаний об их устранении. Однако не стоит забывать, что помимо административной ответственности, существует ответственность по договорам аренды земельных участков, кроме того, ничто также не препятствует властям обращаться в суд с исками о сносе самовольных построек. Поэтому введенные меры не следует рассматривать как универсальную индульгенцию, подчёркивают в ALUMNI Parthers.
Значимым, по словам Виталия Можаровского и Максима Попова, для рынка недвижимости стало и 1 сентября 2022 года, когда вступили в силу новые главы Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах и о вещных правах на некоторые из них (Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. №430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). Из основных новелл эксперты отмечают введенные по аналогии с земельными участками правила об образовании зданий и сооружений в результате раздела или объединения; в ГК теперь закреплена выработанная в судебной практике позиция о том, что собственнику помещения, машино-места в любом здании (жилом и нежилом) принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таком здании. И хотя во многом эти изменения представляют собой перевод на уровень закона сложившейся правоприменительной и судебной практики, в целом они восприняты положительно. Отдельные положения Федерального закона №408-ФЗ затронули государственную регистрацию права собственности при вводе объектов капитального строительства в эксплуатацию, продолжают в ALUMNI Parthers. Согласно документу, орган власти, выдавший разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, будет самостоятельно обращаться и за государственной регистрацией права собственности застройщика, иного лица (иных лиц) на такое здание, сооружение или на все расположенные в таких зданиях, сооружениях помещения, машино-места. По оценкам экспертов, новеллы могут в определенной степени оптимизировать все три базовые для застройщика процедуры (ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, его кадастровый учет и регистрация прав на него), особенно в несложных случаях, когда застройщик самостоятельно финансирует строительство объекта капитального строительства на своем участке, и соответственно, будет его индивидуальным собственником.
«И, наконец, федеральный закон от 14 июля 2022 г. №284-ФЗ расширил перечень случаев, в которых допускается установление публичного сервитута, – указывают Виталий Можаровский и Максим Попов. – Теперь это возможно и при реконструкции и капитальном ремонте участков (частей) линейных объектов. Кроме того, упрощена сама процедура установления публичного сервитута. Данные нововведения, как видно, приняты в интересах собственников линейных объектов и застройщиков, по договору с которыми сетевые организации прокладывают такие объекты. Приятное для сторон договора аренды новшество – снижение с 1 января 2023 г. размера государственной пошлины за регистрацию соглашений об изменении или расторжении договоров аренды - теперь он составляет 1 тысячу руб. за каждый объект вместо 22 000 руб. для юридических лиц (для физических лиц - 350 руб. вместо 2 000 руб.)».
Что касается ожиданий 2023-го, то они, снова же, связаны главным образом отнюдь не с законопроектами, констатируют Виталий Можаровский и Максим Попов. Тем не менее, эксперты рекомендуют следить, например, за реализацией очередных обещаний уточнения критериев квалификации движимого и недвижимого имущества. Остаётся надеяться, что в случае принятия этот закон уменьшит количество налоговых споров, добавляют они. Кроме того, в наступившем году можно ожидать принятия федерального закона, который призван придать окончательные очертания реформе зон с особыми условиями использования территории. Судя по версии законопроекта на ноябрь 2022 г., нас ждет небольшое уменьшение количества зон, и некоторое упрощение процедур их установления. Наконец, есть шанс, что в 2023-м всё-таки будет каким-то образом урегулирован правовой статус апартаментов. Законопроект обсуждается очень давно, однако все никак не дойдет до высокой степени готовности, напоминают г-н Можаровский и г-н Попов.
По материалам CRE >>