Новости

Обзор практики по спорам из договоров аренды за август-октябрь 2023 года

Актуальные правовые позиции Верховного Суда РФ и судов кассационной инстанции в новом обзоре юристов Практики разрешения споров ALUMNI Partners.

Скачать обзор в PDF >>

ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Аренда и COVID-19

1. По общему правилу положения Распоряжения № 670-р предусматривают рассрочку, а не освобождения от внесения арендной платы за исключением случаев, когда договор аренды заключен с Росимуществом и его стороной является лицо из Перечня № 434

Определение СКЭС Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2023 № 305-ЭС23-8114 по делу № А40-229835/2021 (ссылка)

Между Предприятием и Обществом был заключен договор аренды нежилого помещения. В период действия коронавирусных ограничений стороны, руководствуясь положениями Распоряжения

№ 670-р[1], предусмотрели особый порядок внесения арендных платежей: (1) освобождение от арендной платы в период с 01.04.2020 по 31.05.2020; (2) внесение арендной платы с 50 % скидкой в период с 01.06.2020 по 31.08.2020.

Впоследствии договор аренды был расторгнут по соглашению сторон. Предприятие обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам, в том числе за период, подпадающий под действие коронавирусных ограничений.

Суды нижестоящих инстанций требования Предприятия удовлетворили частично, отказав во взыскании задолженности за период действия санитарных ограничений. Тем не менее ВС РФ не согласился с подходом судов, указав следующее.

ВС РФ посчитал, что суды неверно истолковали положения Распоряжения № 670-р и заключенных в его продолжение дополнительных соглашений, посчитав, что освобождение от арендной платы означает прекращение обязанности по ее внесению, а не предоставление рассрочки.

В этой связи ВС РФ отметил, что Распоряжением № 670-р возможность освобождения арендаторов от внесения арендной платы предусмотрена только по договорам аренды, заключенным непосредственно с Росимуществом, и только для лиц, которые осуществляют деятельность в одной или нескольких отраслях по Перечню № 434[2]. В рассматриваемом деле такие обстоятельства отсутствовали.


Прекращение арендных отношений

2. Мероприятия по устранению последствий нарушения договора не могут считаться совершенными в разумные сроки, если их окончание выпадает на период, когда действие договора должно прекратиться

Определение СКЭС Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2023 № 307-ЭС23-4333 по делу № А56-5020/2022 (ссылка)

Стороны заключили договор аренды земельного участка с ВРИ «для сельскохозяйственного назначения». Арендатор неоднократно нарушал порядок и условия пользования земельным участком, в частности, не предпринимал активных действий по его обработке, в результате чего тот пришел в запущение. В этой связи Арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении Договора.

Суды нижестоящих инстанций отказали в удовлетворении требования, указав как на незначительную площадь «запущения», так и на совершение Арендатором мер, направленных на восстановление таких земель. Тем не менее ВС РФ не согласился с подходом судов, указав следующее.

ВС РФ отметил, что в настоящем деле не может быть применен подход, согласно которому существенное нарушение договора аренды не может служить основанием для его расторжения, если такое нарушение (его последствия) были устранены арендатором в разумный срок[3].

Так, разработанный Арендатором проект рекультивации не может свидетельствовать об устранении нарушений в разумный срок, поскольку предусматривает окончание работ не ранее 2026 года, что выходит за сроки действия Договора.

Более того, в результате противоправных действий своего контрагента Арендодатель как собственник земельного участка был привлечен к административной ответственности за нарушение положений земельного законодательства и понес существенные имущественные потери в результате выплаты штрафа равного половине годовой арендной платы по Договору.

3. Если арендодатель уклонялся от приемки помещения (не подписывал акт приемки-передачи, не участвовал в осмотре и пр.), то он не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора

Определение СКЭС Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2023 № 307-ЭС23-9843 по делу № А56-10933/2022 (ссылка)

Между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды нежилых помещений, который прекратил своей действие в результате одностороннего отказа Общества. Вместе с тем Департамент не только уклонился от приемки помещений и подписания акта-приема передач, но также обратился в суд с требований о взыскании задолженности по Договору.

Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворений требований Департамента, поскольку он сам уклонился от приемки помещений, в то время как суды вышестоящих инстанций сочли интерес арендодателя заслуживающим защиты. Точка в споре была поставлена ВС РФ, который, согласившись с судом первой инстанции, указал следующее.

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу.

В связи с этим арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Например, если согласно представленным доказательствам арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал.

В свою очередь, обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения[4].

При этом ВС РФ также обратил внимание, что отсутствие в акте осмотра помещения подписи арендодателя само себе не лишает такой документ доказательственной силы. Тем более в ситуации, когда арендодатель уклонялся от участия в оформлении возврата имущества

Порядок изменения регулируемой арендной платы

4. Регулируемая арендная плата подлежит определению, исходя из положений нормативно-правовых актов, действующих в соответствующие периоды, вне зависимости от норм, действующих на момент его заключения, и внесения сторонами изменений в договор

Определение СКЭС Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2023 № 305-ЭС23-10105 по делу № А40-135793/2021 (ссылка)

Между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка, содержащий отсылку к ПП г. Москвы от 12.09.2007 № 793-ПП, устанавливающему правило о прогрессивном увеличении арендной платы в случае нарушения арендатором срока исполнения обязательств по проектированию и строительству объекта на арендованном земельном участке[5]. Поскольку ПП от 12.09.2007 № 793-ПП утратило силу Общество обратилось в суд с требованиями о признании данного пункта Договора недействительным и возврате в порядке реституции уплаченных арендных платежей.

Суд первой инстанции требования удовлетворил, признав ничтожным пункт Договора, в то время как суды вышестоящих инстанций – отказали. Вместе с тем ВС РФ не согласился ни с одним из подходов судов и отменил судебные акты, указав следующее.

ВС РФ отметил, что арендная плата по Договору является регулируемой. При этом произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым[6].

В этой связи размер арендной платы подлежал изменению с даты утраты законной силы соответствующего нормативного акта независимо от механизма, предусмотренного Договором, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Таким образом, ВС РФ указал, что порядок определения регулируемой арендной платы представляет собой исключение из общего принципа действия норм гражданского законодательства во времени, предусмотренного ст. 422 ГК РФ, поскольку она подлежит определению из положений нормативно-правовых актов, действующих в соответствующие периоды, вне зависимости от внесения сторонами корреспондирующих изменений в договор и норм, действующих на момент его заключения.

Информационные письма ALUMNI Partners являются кратким обзором изменений в законодательстве и правоприменительной практике и не должны рассматриваться в качестве правового заключения или консультации.

[1] Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».
[2] Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
[3] П. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11.
[4] См. также определение СКЭС Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018.
[5] В случае нарушения срока исполнения обязательств по проектированию и строительству объекта арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования и строительства объекта до даты фактического завершения проектирования и строительства объекта в установленном порядке.
[6] П. 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.