Новости

Обзор практики по спорам из договоров аренды за июнь 2022 года

Актуальные правовые позиции Верховного суда РФ и окружных арбитражных судов в новом обзоре юристов Практики разрешения споров ALUMNI Partners.

ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ответственность собственника имущества за вред, причиненный арендатору третьим лицом

1.           Наличие у арендодателя права собственности на помещения само по себе не свидетельствует о его обязанности возместить арендатору убытки от пожара, возникшие по вине третьего лица (другого арендатора)

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2022 № 301-ЭС22-6610 по делу № А17-5574/2020 (ссылка)

Помещение было передано в аренду лицу, по вине которого произошел пожар. В результате пожара было повреждено имущество другого арендатора.

После выплаты страхового возмещения лицу, чье имущество пострадало от пожара, Страховщик обратился с суброгационным требованием к собственнику Помещений и лицу, виновному в пожаре.

Позиция Страховщика основывалась на том, что указанные лица являются сопричинителями вреда, поскольку виновник пожара допустил соответствующие виновные действия, а собственник Помещений не обеспечил безопасную эксплуатацию энергосети в соответствии с противопожарными требованиями, за что также был привлечен к административной ответственности[1].

Суды нижестоящих инстанций пришли к выводу, что пожар возник по вине обоих указанных лиц, поэтому перед страховщиком они отвечают солидарно. В частности, суды указали, что с учетом характера допущенных нарушений, повреждение имущества арендатора находится в причинно-следственной связи с противоправным бездействием собственника Помещений.

При этом суды отметили, что договор аренды не может изменять (перераспределять) публичные обязанности сторон по обеспечению исполнения правил пожарной безопасности, вытекающие из закона, в связи с чем передача Помещения в аренду не освобождает собственника от обязанности соблюдать требования противопожарной безопасности.

Однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, указав следующее.

Гражданское законодательство предусматривает возможность привлечения к солидарной ответственности лиц, совместно причинивших вред потерпевшему[2]. Для применения данной нормы суд должен установить наличие совместных действий на стороне причинителей вреда.

Применительно к рассматриваемому делу ВС РФ указал, что наличие права собственности на Помещения само по себе не может свидетельствовать об обязанности собственника возместить убытки от пожара, возникшие по вине третьего лица.

Как указал ВС РФ, если бы виновником пожара не было допущено соответствующее нарушение, пожар не произошел был, следовательно, отсутствует причинная связь между бездействием собственника и причинением вреда.

В результате ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований к собственнику Помещений, удовлетворив требования к непосредственному причинителю вреда.

Подход ВС РФ не является бесспорным. Суд дал ограничительное толкование положениям ГК РФ о совместном причинении вреда. По мысли суда, нарушение собственника, который не обеспечил надлежащее состояние энергосети, не порождает прямую причинную связь с убытками в результате пожара, если этот пожар произошел в результате действий третьего лица.

По нашему мнению, статья 1080 ГК РФ может толковаться расширительно и учитывать противоправное бездействие собственника имущества, ведь именно его нарушение противопожарных норм сделало пожар возможным. В таком случае собственник, теоретически, может рассматриваться в качестве сопричинителя вреда.

ВС РФ посчитал иначе и посчитал, что в рассматриваемом случае должна учитываться только непосредственная причинная связь между действиями причинителя вреда, которые вызвали пожар, и убытками арендатора.

Позиция ВС РФ может использоваться собственниками арендуемого имущества для защиты своих прав в случае, если легко доказуема непосредственная причинная связь между действиями виновника повреждения имущества и соответствующими убытками потерпевшего. При этом мы полагаем, что в более технически сложных ситуациях, в которых подобное разграничение провести тяжелей, нижестоящие суды могут признавать собственника и непосредственного причинителя вреда сопричинителями и привлекать их к солидарной ответственности.

ПОЗИЦИИ ОКРУЖНЫХ СУДОВ

Взыскание упущенной выгоды в случае нарушения договора аренды


2.           При решении вопроса о наличии на стороне истца упущенной выгоды, следует обращать внимание не только на фактическую возможность получения дохода в конкретных обстоятельствах, но и на действия, предпринятые истцом для его получения.

Постановление АС Московского округа от 09.06.2022 по делу № А40-69696/2017 (ссылка)

Департамент и Общество заключили договор аренды земельного участка для целей капитального строительства. В последствии договор был расторгнут в связи с нахождением на указанной территории объекта социальной инфраструктуры [паркового ансамбля], и как следствие – невозможностью дальнейшей реализации проекта по вине Департамента, не обеспечившего беспрепятственное использование земельного участка.

Общество обратилось в суд с требованием о взыскании убытков, однако судами первой и апелляционной инстанций требование было удовлетворено только в части взыскания реального ущерба.

Отказывая во взыскании упущенной выгоды, суды указали на то, что Общество непосредственно к процессу возведения зданий не приступил; ни одного предварительного договора аренды в отношении будущих помещений также заключено не было. Соответственно, Общество физически не имело возможности извлечь прибыль от эксплуатации объекта, планируемого к возведению.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих судов, указал, что размер упущенной выгоды должен определяться, в том числе с учетом мер, предпринятых потерпевшим для ее получения и сделанных с этой целью приготовлений[3].

В настоящем деле целью заключения договора аренды и строительства объекта недвижимости для Общества, являющегося коммерческой организацией, являлось именно получение прибыли от реализации права на использование объекта недвижимости.

Истцом были предприняты реальные действия для получения будущей прибыли, в частности: был привлечен генеральный подрядчик, заключены договоры на проведение земляных, проектных работ, определены возможности подключения к сетям водоснабжения и электроэнергии.

При этом ссылка нижестоящих судов на отсутствие заключенных Обществом договоров в отношении еще не построенных объектов недвижимости, по мнению суда кассационной инстанции, не может быть признана обоснованной, поскольку заключение таких договоров применительно к обстоятельствам настоящего дела не может быть признано разумным поведением

Таким образом, нижестоящие суды, признавая факт нарушения договора ответчиком и наличие подготовительных действий со стороны истца, при этом отрицая упущенную выгоду, противоречат сами себе. При указанных обстоятельствах у арендатора имеются основания для предъявления требования о взыскании упущенной выгоды.

[1]             Часть 6 статьи 20.4 КоАП РФ.
[2]             Статья 1080 ГК РФ.
[3]             Пункт 4 статьи 393 ГК РФ.

Скачать обзор >>