Добросовестность приобретателя при сделках с супружеской недвижимостью
Семейный кодекс РФ (СК РФ) 1995 г. в п. 3 ст. 35 закрепил правило, согласно которому для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (сделки, требующей нотариальной формы или подлежащей обязательной государственной регистрации), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Поэтому сделки с недвижимостью, относящейся к общему имуществу супругов, требуют нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Если такое согласие не было получено, то «потерпевший» супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Как видно, СК РФ ограничивает право на оспаривание сделки с недвижимостью только истечением срока, который носит субъективный характер. При этом с практической точки зрения крайне затруднительно достоверно установить, состоит потенциальный контрагент в браке или нет, соответственно, приобретатель супружеской недвижимости часто оказывается незащищенным в случае недобросовестности отчуждателя.
С 1 сентября 2013 г. в Гражданский кодекс РФ была введена ст. 173.1, которая, в частности, указала, что оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия третьего лица. Иными словами, презюмируется добросовестность приобретателя имущества по такой сделке.
Возник вопрос, применимы ли правила ст. 173.1 ГК РФ к п. 3 ст. 35 СК РФ. Суды решали этот вопрос по-разному, но чаще не применяли правила ГК РФ к сделкам с супружеской недвижимостью. Яркий пример – Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 сентября 2016 г. №18-КГ16-97.
Федеральный закон от 14 июля 2022 г. №310-ФЗ разрешил эту коллизию, дополнив п. 3 ст. 35 СК РФ прямым указанием на необходимость применения правил ст. 173.1 ГК РФ. Соответственно, можно предполагать, что теперь приобретатели супружеской недвижимости будут защищены в большей степени.
Скачать обзор >>