Скачать обзор в PDF >>
ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Двойная аренда
1. При достижении согласия по всем существенным условиям договора аренды отсутствие его государственной регистрации не освобождает стороны от исполнения принятых на себя обязательств
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 31.01.2023 № 16-КГ22-40-К4 (ссылка)
Арендатор и Третье лицо №1 заключили договор уступки прав и обязанностей по договору аренды. После передачи земельного участка в аренду, Арендатор отозвал заявление о регистрации уступки в ЕГРН. Причиной отзыва послужило заключение соглашения об отступном с Третьим лицом №2, по которому к последнему якобы уже перешли права и обязанности по договору аренды.
Собственник земельного участка, не дававший согласие на заключение договора об отступном и Третье лицо №1, полагая, что их права нарушены заключением соглашения об отступном, обратились в суд с требованием (1) признать соглашение недействительным и (2) произвести государственную регистрацию договора уступки.
Суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали требования заявителей необоснованными, однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, указав следующее.
При достижении согласия по всем существенным условиям договора отсутствие его государственной регистрации не освобождает подписавших его лиц от исполнения принятых на себя обязательств[1].
На момент заключения соглашения об отступном с Третьим лицом №2 права и обязанности Арендатора по договору уже перешли к Третьему лицу №1 в результате уступки, которая хотя и не была зарегистрирована в ЕГРН, но связала стороны обязательствами, которые не могли быть произвольно изменены одной из сторон. Более того, ВС РФ отметил факт передачи владения по договору цессии, который свидетельствовал о его надлежащем исполнении.
На этом основании ВС РФ указал, что соглашение об отступном было заключено с неуправомоченным лицом в нарушение прав и законных интересов Третьего лица №1, т.е. нового арендатора.
В связи с этим ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение с указанием на то, что Третье лицо №2 может потребовать возмещения убытков и иных санкций, предусмотренных договором[2], на случай, если соглашение об отступном не было исполнено в связи с более ранней передачей земельного участка по договору цессии Третьему лицу №1.
Порядок предоставления публичного земельного участка на праве аренды
2. Закон не устанавливает запрета предоставлять земельный участок, через который проходят красные линии, в аренду, что прямо следует из п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ и более ранних позиций ВС РФ
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2023 № 305-ЭС22-19546 по делу № А40-142010/2021 (ссылка)
Предприниматель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка на праве аренды под принадлежащим ему объектом недвижимости. Департамент в предоставлении земельного участка отказал, в частности указав, что он относится к территории общего пользования, поскольку расположен в границах красных линий, а само здание отвечает признакам самовольной постройки. Предприниматель, не согласившись с отказом, обратился в суд за защитой своих прав.
Суды нижестоящих инстанций посчитали требования заявителя необоснованными, однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, указав следующее.
Закон устанавливает запрет предоставлять земельный участок, через который проходят красные линии, в собственность частных лиц, но не в аренду, что прямо следует из п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ и более ранних позиций ВС РФ[3].
Более того, ВС РФ отметил, что довод об отнесении спорного земельного участка к территории общего пользования в принципе не является обоснованным, поскольку ошибка, возникшая в результате наложения границ, была устранена в предусмотренном законом порядке.
Указание Департамента на невнесение в документацию по планировке территории такой информации не могло быть принято нижестоящими судами, поскольку, как неоднократно указывал КС РФ[4], риск ошибки, допущенной публичными органами, несет государство и переложение на частных лиц их последствий является недопустимым.
Аренда и COVID-19
3. Арендатор не утрачивает право возражать против взыскания арендной платы в случае необращения с требованием об уменьшении арендной платы в порядке ст. 19 Закона № 98-ФЗ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.03.2023 по делу № А24-6331/2021 (ссылка)
Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с Арендатора задолженности по внесению арендных платежей в период действия ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции. Несмотря на то, что вид экономической деятельности Арендатора отнесен к «наиболее пострадавшим отраслям», он не воспользовался правом на уменьшение арендной платы способом, предусмотренным ст. 19 Закона № 98-ФЗ, в связи с чем арендная плата за спорный период подлежит взысканию в полном объеме.
Суды нижестоящих инстанций посчитали требования Арендодателя обоснованными, однако суд кассационной инстанции не согласился с подходом, указав следующее.
Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности (в т.ч. юридической[5]) использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества несет арендодатель. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату[6].
В связи с ограничительными мерами, введенными в регионе по причине распространения коронавирусной инфекции, Арендатор не мог использовать имущество в спорные периоды. То обстоятельство, что Арендатор не обращался с требованием об уменьшении арендной платы в предусмотренном Законом № 98-ФЗ порядке не может являться основанием для удовлетворения требований Арендодателя и взыскания арендных платежей за спорный период.
Упущенная выгода при невозможности использования арендуемых помещений
4. Освобождение арендатора арендной платы на период проведения ремонтных работ (ст. 621 ГК РФ) не означает, что он не может обращаться с требованием о взыскании убытков в виде упущенной выгоды
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2023 по делу № А40-52149/2022 (ссылка)
Арендатор обратился в суд с требованием о взыскании упущенной выгоды, недополученной по причине невозможности использования имущества для оказания медицинских услуг в связи с проведением Арендодателем ремонтных работ, о которых Арендатор не был заблаговременно уведомлен.
Суд апелляционной инстанции, посчитав, что проведение работ было согласовано сторонами, отказал во взыскании упущенной выгоды, однако с ним не согласился суд кассационной инстанции указав следующее.
Поскольку обоснованность требований Арендатора зависит от установления факта совершения Арендодателем противоправных действий, то для правильного рассмотрения спора необходимо было установить наличие согласия Арендатора на проведение ремонтных работ. Условие об обязанности арендатора проводить текущий ремонт само по себе не означает наличие у арендодателя права производить ремонтные работы.
При этом по смыслу ст. 612 ГК РФ освобождение арендатора от внесения арендной платы на период проведения ремонтных работ еще не означает, что его интерес соблюден и он не может обращаться с требованием о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.
Информационные письма ALUMNI Partners являются кратким обзором изменений в законодательстве и правоприменительной практике и не должны рассматриваться в качестве правового заключения или консультации.
[1] Ст. 432 ГК РФ, п. 14 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.
[2] Ст. 398 ГК РФ, п. 13 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.
[3] Определение СКЭС ВС РФ от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105.
[4] Постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П.
[5] Определение СКЭС ВС РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053.
[6] Ст. 328 ГК РФ, п. 4 ст. 614 ГК РФ.
ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Двойная аренда
1. При достижении согласия по всем существенным условиям договора аренды отсутствие его государственной регистрации не освобождает стороны от исполнения принятых на себя обязательств
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 31.01.2023 № 16-КГ22-40-К4 (ссылка)
Арендатор и Третье лицо №1 заключили договор уступки прав и обязанностей по договору аренды. После передачи земельного участка в аренду, Арендатор отозвал заявление о регистрации уступки в ЕГРН. Причиной отзыва послужило заключение соглашения об отступном с Третьим лицом №2, по которому к последнему якобы уже перешли права и обязанности по договору аренды.
Собственник земельного участка, не дававший согласие на заключение договора об отступном и Третье лицо №1, полагая, что их права нарушены заключением соглашения об отступном, обратились в суд с требованием (1) признать соглашение недействительным и (2) произвести государственную регистрацию договора уступки.
Суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали требования заявителей необоснованными, однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, указав следующее.
При достижении согласия по всем существенным условиям договора отсутствие его государственной регистрации не освобождает подписавших его лиц от исполнения принятых на себя обязательств[1].
На момент заключения соглашения об отступном с Третьим лицом №2 права и обязанности Арендатора по договору уже перешли к Третьему лицу №1 в результате уступки, которая хотя и не была зарегистрирована в ЕГРН, но связала стороны обязательствами, которые не могли быть произвольно изменены одной из сторон. Более того, ВС РФ отметил факт передачи владения по договору цессии, который свидетельствовал о его надлежащем исполнении.
На этом основании ВС РФ указал, что соглашение об отступном было заключено с неуправомоченным лицом в нарушение прав и законных интересов Третьего лица №1, т.е. нового арендатора.
В связи с этим ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение с указанием на то, что Третье лицо №2 может потребовать возмещения убытков и иных санкций, предусмотренных договором[2], на случай, если соглашение об отступном не было исполнено в связи с более ранней передачей земельного участка по договору цессии Третьему лицу №1.
Порядок предоставления публичного земельного участка на праве аренды
2. Закон не устанавливает запрета предоставлять земельный участок, через который проходят красные линии, в аренду, что прямо следует из п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ и более ранних позиций ВС РФ
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2023 № 305-ЭС22-19546 по делу № А40-142010/2021 (ссылка)
Предприниматель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка на праве аренды под принадлежащим ему объектом недвижимости. Департамент в предоставлении земельного участка отказал, в частности указав, что он относится к территории общего пользования, поскольку расположен в границах красных линий, а само здание отвечает признакам самовольной постройки. Предприниматель, не согласившись с отказом, обратился в суд за защитой своих прав.
Суды нижестоящих инстанций посчитали требования заявителя необоснованными, однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, указав следующее.
Закон устанавливает запрет предоставлять земельный участок, через который проходят красные линии, в собственность частных лиц, но не в аренду, что прямо следует из п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ и более ранних позиций ВС РФ[3].
Более того, ВС РФ отметил, что довод об отнесении спорного земельного участка к территории общего пользования в принципе не является обоснованным, поскольку ошибка, возникшая в результате наложения границ, была устранена в предусмотренном законом порядке.
Указание Департамента на невнесение в документацию по планировке территории такой информации не могло быть принято нижестоящими судами, поскольку, как неоднократно указывал КС РФ[4], риск ошибки, допущенной публичными органами, несет государство и переложение на частных лиц их последствий является недопустимым.
Аренда и COVID-19
3. Арендатор не утрачивает право возражать против взыскания арендной платы в случае необращения с требованием об уменьшении арендной платы в порядке ст. 19 Закона № 98-ФЗ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.03.2023 по делу № А24-6331/2021 (ссылка)
Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с Арендатора задолженности по внесению арендных платежей в период действия ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции. Несмотря на то, что вид экономической деятельности Арендатора отнесен к «наиболее пострадавшим отраслям», он не воспользовался правом на уменьшение арендной платы способом, предусмотренным ст. 19 Закона № 98-ФЗ, в связи с чем арендная плата за спорный период подлежит взысканию в полном объеме.
Суды нижестоящих инстанций посчитали требования Арендодателя обоснованными, однако суд кассационной инстанции не согласился с подходом, указав следующее.
Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности (в т.ч. юридической[5]) использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества несет арендодатель. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату[6].
В связи с ограничительными мерами, введенными в регионе по причине распространения коронавирусной инфекции, Арендатор не мог использовать имущество в спорные периоды. То обстоятельство, что Арендатор не обращался с требованием об уменьшении арендной платы в предусмотренном Законом № 98-ФЗ порядке не может являться основанием для удовлетворения требований Арендодателя и взыскания арендных платежей за спорный период.
Упущенная выгода при невозможности использования арендуемых помещений
4. Освобождение арендатора арендной платы на период проведения ремонтных работ (ст. 621 ГК РФ) не означает, что он не может обращаться с требованием о взыскании убытков в виде упущенной выгоды
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2023 по делу № А40-52149/2022 (ссылка)
Арендатор обратился в суд с требованием о взыскании упущенной выгоды, недополученной по причине невозможности использования имущества для оказания медицинских услуг в связи с проведением Арендодателем ремонтных работ, о которых Арендатор не был заблаговременно уведомлен.
Суд апелляционной инстанции, посчитав, что проведение работ было согласовано сторонами, отказал во взыскании упущенной выгоды, однако с ним не согласился суд кассационной инстанции указав следующее.
Поскольку обоснованность требований Арендатора зависит от установления факта совершения Арендодателем противоправных действий, то для правильного рассмотрения спора необходимо было установить наличие согласия Арендатора на проведение ремонтных работ. Условие об обязанности арендатора проводить текущий ремонт само по себе не означает наличие у арендодателя права производить ремонтные работы.
При этом по смыслу ст. 612 ГК РФ освобождение арендатора от внесения арендной платы на период проведения ремонтных работ еще не означает, что его интерес соблюден и он не может обращаться с требованием о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.
Информационные письма ALUMNI Partners являются кратким обзором изменений в законодательстве и правоприменительной практике и не должны рассматриваться в качестве правового заключения или консультации.
[1] Ст. 432 ГК РФ, п. 14 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.
[2] Ст. 398 ГК РФ, п. 13 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.
[3] Определение СКЭС ВС РФ от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105.
[4] Постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П.
[5] Определение СКЭС ВС РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053.
[6] Ст. 328 ГК РФ, п. 4 ст. 614 ГК РФ.