Новости

Обзор практики по спорам из договоров аренды за ноябрь-декабрь 2023 года

Актуальные правовые позиции Верховного Суда РФ и судов кассационной инстанции в новом обзоре юристов Практики разрешения споров ALUMNI Partners.

Скачать обзор в PDF >>

ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Арендная плата и НДС

1. По общему правилу изменение условий налогообложения имеет только публично-правовые последствия и не может служить основанием для изменения арендной платы по договору

Определение СКЭС Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № 308-ЭС23-10806 по делу № А01-523/2021 (ссылка)

Предприятие и Общество заключили договор аренды, арендная плата по которому включала сумму НДС. В связи с тем, что Предприятие перешло на упрощенную систему налогообложения, Общество в одностороннем порядке приняло решение о снижении арендной платы на сумму НДС, что послужило основанием для обращения Предприятия в суд за взысканием образовавшейся задолженности.

Суды нижестоящих инстанций отказали в иске, указав что Предприятие, не являясь плательщиком НДС, не имеет оснований для взыскания указанной суммы в структуре арендного платежа. Тем не менее ВС РФ не согласился с подходом судов, указав следующее.

Так, ВС РФ указал, что изменение условий налогообложения по общему правилу имеет только публично-правовые последствия и не может само по себе служить основанием для изменения цены договора. В этой связи арендатор обязан внести арендную плату, установленную договором, вне зависимости от того, какие именно налоговые платежи и в каком размере арендодатель должен уплатить в бюджет.



ПОЗИЦИИ СУДОВ КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

Передача прав и обязанностей арендатора лесного участка

2. Арендатор лесного участка может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя-собственника, но при условии его уведомления

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.12.2023 по делу № А81-13540/2022 (ссылка)

Между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды лесного участка. Впоследствии права и обязанности по договору аренды были переданы Обществом третьему лицу, с чем не согласился Департамент, обратившись в суд с требованием о признании сделки недействительной.

Суды первой и апелляционной инстанции требования Департамента удовлетворили, указав на отсутствие согласия арендодателя. Однако суд кассационной инстанции не согласился с данным подходом, указав следующее.

К договору аренды лесного участка применяются специальные положения, предусмотренные отраслевым законодательством (ЛК РФ и ЗК РФ). Земельным законодательством предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника, но при условии его уведомления[1]. Указанный договор соответствует условиям применения нормы, что не было учтено судами нижестоящих инстанций. Суды также не исследовали вопрос о соответствии нового арендатора требованиям, необходимым для использования лесного участка в соответствии с его категорией и условиями договора.

Срок исковой давности при возврате предмета аренды

3. При расторжении договора аренды срок исковой давности по требованию о возврате его предмета начинает течь не ранее момента, когда арендатор прямо отказался от добровольного возврата

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.11.2023 по делу № А09-3395/2023 (ссылка)

Между Предприятием и Обществом был заключен договор аренды. Договор был расторгнут по инициативе Предприятия, однако Общество не возвратило предмет аренды. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Предприятия в суд.

Суды нижестоящих инстанций отказали в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском Предприятием срока исковой давности. Тем не менее суд кассационной инстанции не согласился с выводами нижестоящих судов и указал следующее.

В соответствии с позицией ВС РФ срок исковой давности по возврату индивидуально определенной вещи, находящейся во временном пользовании, независимо от момента признании сделки недействительной, начинается не ранее отказа стороны сделки от ее добровольного возврата[2].

В связи с этим срок исковой давности начинает течь с момента, когда арендатор прямо отказал в возврате вещи. До момента подачи иска в суд Общество прямо не заявляло об отказе возвращать предмет аренды, в этой связи его противоправное поведение не может быть защищено исковой давностью.

Арендная плата в неденежной форме

4. Арендная плата может выплачивается в неденежной форме, например, посредством возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.12.2023 по делу № А58-1327/2023 (ссылка)

Учреждение и Общество заключили договор аренды гостиничного комплекса. Дополнительным соглашением стороны предусмотрели, что в аренду также передается земельный участок, а в счет арендной платы арендатор должен за свой счет осуществить строительство гаража, котельной, бани.

Учреждение, ссылаясь не неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы в денежной форме, обратилось в суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности.

Суд первой инстанции исходил из того, что дополнительным соглашением стороны изменили порядок и способ внесения арендной платы, в связи с чем посчитал, что оснований для расторжения договора и взыскания арендной платы не имеется.

Суд апелляционной инстанции, наоборот, указал, что дополнительное соглашение к договору аренды является ничтожным, поскольку бюджетное законодательство не допускает расчетов в неденежной форме.

В свою очередь, суд кассационной инстанции не согласился с выводом апелляции, пояснив, что законом прямо предусмотрена возможность возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества либо передачи в собственность вещи в качестве арендной платы.

Информационные письма ALUMNI Partners являются кратким обзором изменений в законодательстве и правоприменительной практики и не должны рассматриваться в качестве правового заключения или консультации.

[1] П. 9 ст. 22 ЗК РФ.
[2] П. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25.