Скачать обзор в PDF >>
ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аренда земельного участка под зданием в публичной собственности
1. Передача части помещений в здании в федеральную собственность не влечет переход к РФ права собственности на земельный участок, находящийся в собственности иного публичного субъекта
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2022 № 308-ЭС22-13775 по делу № А53-32238/2021 (ссылка)
Одно из помещений в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, было продано по результатам торгов физическому лицу, с которым был заключен договор аренды земельного участка. Другое – безвозмездно передано в федеральную собственность в целях размещения федеральных органов власти (Учреждение).
Однако Учреждение отказалось подписывать договор аренды с Комитетом, полагая, что в силу принципа единства судьбы земельный участок под зданием также перешел в федеральную собственность. Последнее послужило причиной для обращения Комитета в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения с Учреждения.
Суды нижестоящих инстанции в удовлетворении заявленных требований отказали, также согласившись, что в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости весь земельный участок перешел в федеральную собственность. Следовательно, отсутствуют основания для взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Более того, Комитет является «ненадлежащим» истцом, поскольку полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, принадлежат Управлению Росимущества. Однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, указав следующее.
Так, ВС РФ указал, что передача части помещений в здании в федеральную собственность не влечет переход к РФ права собственности на земельный участок, находящийся в собственности иного публичного субъекта[1].
По смыслу действующего законодательства перераспределение между публичными собственниками зданий, строений и сооружений целиком осуществляется одновременно с земельными участками, если такие объекты расположены на самостоятельных участках, сформированных для их эксплуатации, либо на участках, которые могут быть сформированы, в том числе в результате раздела (выдела) иного участка.
Более того, законодательством не предусмотрена возможность поступления земельного участка в общую долевую собственность публично-правового образования и частного лица, при продаже помещения в здании (части здания), расположенном на публичном участке, положения земельного и гражданского законодательства об одновременной передаче покупателю недвижимости права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью, не распространяются[2] .
Следовательно, в рассматриваемом деле Учреждение должно было заключить с Комитетом договор аренды земельного участка.
Оспаривание договора аренды земельного участка
2. Заявляя о недействительности договора аренды земельного участка, истец, не являющийся стороной договора, должен доказать, каким образом нарушены его права и законные интересы
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2022 № 305-ЭС22-14531 по делу № А41-75832/2019 (ссылка)
Объединенному институту ядерных исследований (Объединенный институт), созданному на основании международного соглашения, на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок. В границах предоставленного земельного участка также располагался Институт физико-технических проблем, который впоследствии был приватизирован и преобразован в Общество. Земельный участок под объектами, приватизированными Обществом, был поставлен на кадастровый учет, а право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды сроком на 49 лет.
Объединенный институт, посчитав заключенный договор аренды недействительной сделкой, обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Объединенный институт полагал, что в результате заключения такого договора у него фактически была изъята часть ранее предоставленного земельного участка. Последнее, в свою очередь, привело к нарушению международного соглашения путем неправомерного изменения его предмета.
Нижестоящие суды (за исключением суда апелляционной инстанции) посчитали договор аренды земельного участка недействительной сделкой. Однако ВС РФ не согласился с подходом судов и отменил судебные акты, указав следующее.
ВС РФ в результате толкования условий международного соглашения пришел к выводу, что при предоставлении Объединенному институту на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка государствами-членами было учтено, что в его границах также имеется самостоятельный земельный участок, предоставленный правопредшественнику Общества на аналогичных условиях для размещения объектов недвижимости. Следовательно, Объединенный институт изначально не владел и не мог владеть спорным земельным участком.
Таким образом, заявляя требование о признании договора аренды земельного участка недействительным, Объединенный институт не доказал, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы каким образом будут непосредственно восстановлены его права в случае признания недействительным заключенного ответчиками договора аренды публичного земельного участка, на котором расположен принадлежащий Обществу объект недвижимости[3].
ПОЗИЦИИ СУДОВ КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
Возникновение множественности лиц на стороне арендатора земельного участка
3. С момента регистрации права собственности на нежилое помещение в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, на стороне арендатора возникает множественность лиц из сособственников нежилых помещений
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.11.2022 по делу № А58-3205/2021 (ссылка)
Между Комитетом и Предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка в целях строительства магазина. После возведения нежилого здания на арендуемом земельном участке часть помещений была приобретена третьим лицом – Обществом. Поскольку Комитет не посчитал указанное обстоятельство основанием для пропорционального уменьшения размера арендной платы, Предприниматель обратился в суд с требованием о перерасчете арендной платы и расторжении договора.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований Предпринимателя, в частности, указав, что оспаривание размера арендной платы посредством предъявления самостоятельного иска законом не предусмотрено. Однако суд кассационной инстанции не согласился с доводами нижестоящих судов.
Во-первых, суд отметил, что действующая правоприменительная практика не исключает право арендатора заявлять о перерасчете регулируемой арендной платы как при предъявлении самостоятельного иска о перерасчете, так и в рамках спора о взыскании задолженности по договору.
Во-вторых, суд указал, что с момента регистрации права собственности на нежилое помещение в здании, заключенный для его строительства договор аренды не прекращается, а продолжает действовать, однако на стороне арендатора возникает множественность лиц из сособственников нежилых помещений в здании[4].
[1] Например, см.: пункт 3 части 8 статьи 85 Закона об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации.
[2] Пункт 2 статьи 552 ГК РФ, подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.
[3] Статья 166 ГК РФ.
[4] Пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).